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榜单 17城豪宅房价小涨租金大涨 租金涨幅创8年来

ʱ䣺2019-10-08

  2019上半年,在调控高压之下,高端住宅的购房门槛依然不低。但由于楼市整体趋于稳定,历史挤压的需求仍在逐步释放。在产品力再次成为市场关注焦点的背景下,购房者的需求变化将推动高端住宅硬件与软件的全面升级。

  近日,云房数据联合和讯房产,发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,118图库118论坛my,提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《17城高端住宅投资回报率排行榜》。

  从2011上半年开始,全国高端住宅价格和租金的走势,整体呈上涨趋势。其中,房价在2014年底至 2016年快速增长,2016下半年达到峰值,2017年开始涨幅收紧。

  租赁市场自2016年之后持续升级,租金稳步上涨,2019上半年租金同比上涨8.7%,是8年来同比涨幅最高的一次。受租金上升明显的影响,高端住宅投资回报率出现不同程度的小涨。

  2014年以来,高端住宅静态租赁回报率一直处于在1.4%-2.7%之间,长期租赁回报率则在4.5%上下波动。

  2019年上半年,高端住宅静态和长租的租赁回报率分别为1.5%、4.9%,和普通住宅相比,前者偏低,后者略高。其中,高端住宅长期租赁回报率与五年期贷款利率基本持平。

  高端住宅当前的5年租赁后转售回报率,略低于普通住宅(6.3%)。预计未来5年高端住宅租金还将小幅上涨,转售回报率(2019-2024)会有所回升。

  2019上半年,17城高端住宅成交均价为39618元/㎡,除上海、南京、武汉、福州四个城市外,其他城市价格均呈上涨态势。其中,上海、北京、厦门、广州、杭州均价超50000元/㎡,深圳价格居首,均价为105758元/㎡,西安涨幅最大,同比涨幅高达17.5%。

  租金方面,除广州同比下降外,其他城市均有不同幅度上涨。其中北京、深圳、上海高端住宅租金位列前三,每平米年租金均在1000元以上。深圳租金涨幅最大,为19.0%;天津紧随其后,上涨16.8%。租金上涨与人口扩张、人才引进带动高端租赁市场发展有很大关系。

  云房数据认为,长期以来高端住宅的价格和租金之间都存在着较大的差距,这决定了高端住宅静态租赁回报率必然处于低位。今年上半年,随着租金的上涨,静态租赁回报率略有上升。但能跑赢一年定存的,仅沈阳、重庆、大连、成都、福州、西安六城。

  通过对租金、价格等因素的计算,可以看到2019上半年17城的高端住宅静态租赁回报率大多分布在0.8%-2.2%之间,略低于普通住宅静态租赁回报率,最高涨幅未超1%。

  其中,沈阳静态回报率以2.2%居于首位,靠租赁回本约需要46年;厦门静态回报率最低,如果购买高端住宅,则需118年才能靠租赁收回成本。

  如果将房产投资置于更长周期内观察,可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测,推导出不同城市对应的高端住宅投资策略。云房数据认为,2019上半年适合投资的城市是北京,适合长期持有的城市是西安和重庆,适合短期持有售出的城市是厦门和福州,不适合投资的城市是宁波和青岛。

  高端住宅篇全国覆盖庆的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、成都、重庆、南京、杭州、西安、大连、沈阳、宁波、青岛、福州、厦门17个城市。

  静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。

  长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。

  5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。



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